Een paar weken geleden stond ik op een kale betonnen vloer bij onze tweede locatie in wording in Breda.
Geen afgewerkte vloer.
Geen volledige elektrische installatie.
Geen klimaatinstallatie.
Zelfs de nieuwe pui moest nog worden geplaatst.
Inmiddels staan bijna alle wanden en kun je voor het eerst echt zien wat hier in de loop van oktober moet ontstaan.
Vier spreekkamers.
Vier behandelkamers.
Een wachtruimte.
En waarschijnlijk nog een aanzienlijke hoeveelheid hoofdpijn voordat de eerste huurder binnenstapt.
Kortom, het begint op een echte Flex4-locatie te lijken.
Onze eerste locatie in Breda zit regelmatig vol
We hebben al een locatie in Breda.
Die loopt goed.
Zo goed zelfs dat de kamers regelmatig volledig bezet zijn. Dat is natuurlijk prettig wanneer je naar de omzet kijkt, maar minder prettig voor iemand die op dat moment een spreekkamer of behandelkamer nodig heeft.
Een volle agenda is pas echt een succes wanneer je ook een oplossing hebt voor de mensen die er niet meer tussen passen.
Daarom openen we een tweede locatie in Breda.
Niet naast de bestaande vestiging, maar aan de andere kant van de stad.
De nieuwe locatie komt aan de IJpelaardreef 10. Daardoor kunnen we niet alleen meer capaciteit aanbieden, maar ook een ander deel van Breda en de omliggende plaatsen beter bedienen.
De locatie ligt midden in een woonomgeving.
Dus niet op een bedrijventerrein waar je eerst langs drie slagbomen, twee distributiecentra en een achteruitrijdende vrachtwagen moet voordat je de ingang hebt gevonden.
Gewoon tussen de mensen.
Dat maakt de locatie laagdrempelig voor cliënten, patiënten en professionals die in de buurt wonen of werken.
Vier spreekkamers en vier behandelkamers
De verdeling is inmiddels vastgesteld.
Er komen vier spreekkamers en vier behandelkamers.
De spreekkamers kunnen straks worden gebruikt door bijvoorbeeld coaches, psychologen, artsen, adviseurs, recruiters en andere professionals die behoefte hebben aan een rustige en representatieve ruimte.
De behandelkamers worden ingericht voor professionals die aanvullende voorzieningen nodig hebben. Denk aan een geschikte vloer, goede reinigbaarheid en een praktische inrichting voor behandelingen en onderzoeken.
Daarnaast komt er een gezamenlijke wachtruimte.
Dat klinkt overzichtelijk.
Acht kamers bouwen, inrichten en daarna verhuren.
Op papier past het waarschijnlijk op één regel in Excel.
In de praktijk begint het bij vragen waar je tijdens het tekenen nog nauwelijks bij stilstaat.
Waar moet water komen?
Welke vloer past bij welk gebruik?
Hoe breed moeten de deuren zijn?
Hoe voorkom je dat een gesprek in de naastgelegen kamer letterlijk te volgen is?
Hoeveel stroompunten zijn nodig?
Waar komt de verse lucht vandaan?
En hoe zorg je dat een ruimte comfortabel is zonder een leeg gebouw de hele dag te verwarmen of te koelen?
Je kunt een concept uitstellen, maar geen afvoerleiding
Een goed voorbeeld is mijn idee voor flexibel te huren beautykamers.
Er zijn veel beautyprofessionals die wel willen starten, maar niet direct een volledige salon willen huren.
Misschien willen ze één dag per week werken.
Of eerst een paar avonden.
Cliënten opbouwen.
Ervaring opdoen.
Onderzoeken of er voldoende vraag is.
Een flexibel te huren behandelkamer midden in een woonwijk kan daar heel geschikt voor zijn.
Alleen heb ik het volledige beautyconcept nog niet klaar.
Ik heb nog niet de juiste persoon gevonden om het samen mee uit te werken. Ondertussen zijn er genoeg andere projecten die aandacht vragen.
Je zou het concept dus kunnen parkeren.
Maar de bouw niet.
Want wanneer een toekomstige beautykamer een wasbak nodig heeft, moet de leiding worden aangelegd voordat de vloer dichtgaat.
Je kunt een website later maken.
Je kunt de prijsstelling later bepalen.
Je kunt later een merknaam bedenken.
Je kunt zelfs later besluiten welke doelgroep je precies wilt bedienen.
Maar een afvoerleiding achteraf aanleggen betekent meestal dat iemand een nette vloer weer moet openbreken.
Twijfel wordt een stuk duurder zodra er beton overheen ligt.
Dat is ondernemen in een notendop.
Beslissingen nemen over een concept dat nog niet af is, omdat de aannemer vandaag wil weten waar de leiding moet komen.
Van volledig casco naar professionele praktijkruimten
Deze locatie begon vrijwel volledig casco.
Er lag zelfs nog geen afwerklaag op de vloer.
Er was geen complete elektriciteitsvoorziening.
Geen verwarming.
Geen koeling.
Geen ventilatiesysteem dat geschikt was voor het gebruik dat wij voor ogen hebben.
Dat maakt de ontwikkeling ingewikkelder dan bij een bestaand kantoor waar je alleen nieuwe vloerbedekking en een paar meubels hoeft te plaatsen.
Tegelijkertijd geeft het ons vrijheid.
We hoeven geen oude kantoorindeling passend te maken voor medisch, therapeutisch of professioneel gebruik.
We kunnen vanaf het begin nadenken over privacy, akoestiek, hygiëne, routing, toegankelijkheid en het dagelijks gebruik van de kamers.
Als kwaliteitslat gebruiken we daarbij onder meer de LHV-bouwnorm. De Landelijke Huisartsen Vereniging noemt privacy, geluidsisolatie en hygiëne expliciet als onderwerpen die bij praktijkhuisvesting extra aandacht vragen. De norm behandelt daarnaast bouwkundige aspecten, installaties en geluidsisolatie. Onze locatie wordt geen klassieke huisartsenpraktijk, maar deze uitgangspunten vormen wel een bruikbare basis voor professionele spreek- en behandelruimten.
Ik zeg bewust dat we deze norm als uitgangspunt gebruiken.
Een pand dat nog midden in de bouw zit, moet je niet alvast tot volledig perfect en definitief goedgekeurd verklaren.
Eerst bouwen.
Dan controleren.
Daarna pas roepen dat alles geweldig is.
Dat laatste is op LinkedIn misschien minder gebruikelijk, maar bij een bouwproject wel verstandig.
Ik reed naar Breda voor de lucht
De belangrijkste reden voor mijn laatste bezoek aan Breda was niet de kleur van de wanden.
Het ging om het klimaatsysteem.
Ik werk al langere tijd aan een concept waarbij iedere kamer zoveel mogelijk zelfstandig kan worden verwarmd, gekoeld en geventileerd.
De gebruiker moet binnen bepaalde grenzen zelf de temperatuur kunnen regelen.
Dat lijkt misschien een detail.
Tot je in een gebouw zit waar één centrale thermostaat acht kamers tegelijk bedient.
In kamer één zit iemand met zijn jas aan.
In kamer acht overweegt iemand het raam eruit te halen.
Vervolgens wordt de centrale temperatuur aangepast en is een half uur later iedereen ontevreden.
Dat kan slimmer.
Het uiteindelijke plan is om het systeem ook aan onze reserveringsagenda te koppelen.
Wanneer een kamer wordt geboekt, kan deze vooraf op temperatuur worden gebracht.
Wanneer een kamer niet wordt gebruikt, hoeft de installatie niet op volle kracht door te draaien.
Een ruimte die maar een deel van de dag wordt gebruikt, hoeft niet behandeld te worden alsof er van acht uur ’s morgens tot zes uur ’s avonds iemand zit.
Dat is niet alleen prettiger voor de gebruiker.
Het past ook beter bij het principe van flexibel ruimtegebruik.
Het beste idee blijkt meer tijd nodig te hebben
Tijdens de verdere technische uitwerking bleek dat het plaatsen van het innovatieve luchtsysteem meer tijd kost dan aanvankelijk gedacht.
Dat is niet heel verrassend.
Een systeem dat moet verwarmen, koelen, ventileren, verse lucht toevoeren en uiteindelijk ook nog met software en reserveringen moet communiceren, plaats je niet even tussen het schilderen en het leggen van de vloer door.
De techniek moet passen.
De doorvoeren moeten kloppen.
De installaties mogen geen geluidsoverlast veroorzaken.
Onderhoud moet mogelijk blijven.
Ook de gevel, plafonds en appartementen boven ons spelen een rol.
Dat betekent dat de volledig doorontwikkelde oplossing waarschijnlijk niet direct bij de opening in zijn definitieve vorm aanwezig is.
De locatie kan in de loop van oktober opengaan.
Het innovatieve systeem volgt mogelijk later, of wordt stapsgewijs ingevoerd.
Dat is een belangrijke wijziging ten opzichte van mijn oorspronkelijke plan.
Maar waarschijnlijk ook de verstandige keuze.
Openen of wachten op perfectie
Je kunt bij zo’n ontwikkeling twee kanten op.
De eerste optie is wachten.
We openen pas wanneer ieder onderdeel exact functioneert zoals het uiteindelijk bedoeld is.
De agenda is volledig gekoppeld.
Iedere kamer reageert automatisch op een reservering.
De luchtstromen zijn optimaal.
De software werkt.
Alle toekomstige uitbreidingen zijn voorbereid.
Alles is perfect.
Het risico is alleen dat je tegen die tijd alweer een nieuw idee hebt en opnieuw drie maanden wilt wachten.
De tweede optie is faseren.
Zorgen dat de locatie bij opening comfortabel, veilig en bruikbaar is.
De kamers verhuren.
Ervaring opdoen.
Meten wat er in de praktijk gebeurt.
En daarna het systeem verder verbeteren.
Dat wordt onze route.
Niet omdat het eindbeeld minder ambitieus is.
Juist omdat ik wil dat het er uiteindelijk echt komt.
Een innovatie die een opening eindeloos blijft uitstellen, verandert op een gegeven moment in een hobbyproject.
Dan heb je na twee jaar een fantastische technische tekening.
Een indrukwekkende map in Google Drive.
En nog steeds geen huurder.
De kamers gaan eerder open dan het complete systeem
De nieuwe locatie moet in de loop van oktober 2026 openen.
Ik noem bewust nog geen exacte datum.
Bij een bouwproject met vloeren, deuren, installaties, gevelaanpassingen en verschillende uitvoerende partijen is een te harde openingsdatum vooral een goede manier om jezelf later uit te moeten leggen.
We sturen op oktober.
Zodra de planning definitief genoeg is, maken we de precieze openingsdatum bekend.
De acht boekbare kamers zijn dan verdeeld over:
- vier spreekkamers
- vier behandelkamers
De tarieven blijven gelijk aan onze andere locaties:
- € 15 per uur
- € 49 per dagdeel
- € 75 per dag
Daardoor kan een professional klein beginnen.
Geen volledige praktijk huren omdat je op donderdagmiddag drie cliënten ontvangt.
Geen vaste kamer betalen die het grootste deel van de week leegstaat.
Geen grote investering doen voordat je weet of er voldoende vraag is.
Je reserveert de ruimte die je nodig hebt, op het moment dat je haar nodig hebt.
Een locatie midden in de wijk
De ligging is voor mij een belangrijk onderdeel van het concept.
De locatie bevindt zich niet in een groot bedrijfsverzamelgebouw.
Wij gebruiken de volledige commerciële begane grond. Boven ons bevinden zich appartementen.
Dat betekent dat we de locatie grotendeels zelf kunnen organiseren.
De toegang.
De indeling.
De uitstraling.
De schoonmaak.
De reserveringen.
De techniek.
Maar ook het beperken van mogelijke overlast voor de bewoners boven ons.
Dat laatste is belangrijk.
Wanneer je spreekkamers, behandelkamers en een wachtruimte midden in een woonomgeving bouwt, moet je rekening houden met de mensen die daar al wonen.
De locatie moet prettig werken voor onze gebruikers, zonder dat de bewoners iedere dag het gevoel krijgen dat er onder hun appartement een klein ziekenhuis is geopend.
Een kleiner gebouw geeft ons daarbij meer controle.
Er zitten geen tien andere bedrijven op dezelfde verdieping.
Geen gezamenlijke receptie die op vrijdagmiddag besluit een uur eerder te sluiten.
Geen buurman die de gang als magazijn gebruikt.
Geen onbekende beheerder die ineens de toegangscodes verandert.
Maar ook niemand anders om de schuld te geven wanneer iets niet goed werkt.
Dat is de keerzijde van controle.
Alles is van ons.
Dus ieder probleem uiteindelijk ook.
Drie labels, één locatie
Op deze locatie komen verschillende labels samen.
Flex4medics richt zich op medische en paramedische professionals.
Flex4coaching richt zich op coaches, psychologen en andere begeleiders.
ADD Business Point richt zich op ondernemers en zakelijke dienstverleners.
Aan de voorkant zijn dat verschillende proposities.
Een arts zoekt iets anders dan een recruiter.
Een coach stelt andere eisen aan een ruimte dan iemand die een lichamelijke behandeling uitvoert.
Daarom moet de communicatie per doelgroep verschillen.
Maar aan de achterkant delen de labels vrijwel alles.
Het reserveringssysteem.
De toegang.
De betalingen.
Het internet.
De schoonmaak.
Het onderhoud.
De klantenservice.
En uiteindelijk ook het klimaatsysteem.
Daar zit voor mij de echte schaalbaarheid.
Niet drie volledig losse bedrijven bouwen.
Wel drie herkenbare ingangen voor verschillende doelgroepen, ondersteund door één steeds slimmer wordende infrastructuur.
Op de zakelijke websites komt het nette verhaal
Op de websites van Flex4medics, Flex4coaching en ADD Business Point komt straks vooral het zakelijke verhaal.
Een nieuwe locatie.
Vier spreekkamers.
Vier behandelkamers.
Professionele voorzieningen.
Flexibele tarieven.
Opening in oktober.
Allemaal waar.
Hier vertel ik liever ook het andere deel.
Dat ik op een kale vloer stond te twijfelen over een wasbak.
Dat het innovatieve luchtsysteem meer tijd nodig heeft.
Dat de planning alweer is aangepast.
Dat je tijdens een bouwproject voortdurend beslissingen moet nemen terwijl nog niet alle informatie beschikbaar is.
Dat is uiteindelijk het interessantere ondernemersverhaal.
Het eindresultaat ziet er straks waarschijnlijk heel logisch uit.
Acht mooie kamers.
Nette deuren.
Goede verlichting.
Een comfortabele temperatuur.
Een professioneel filmpje waarin alles er opvallend eenvoudig uitziet.
Niemand ziet daarna nog welke beslissingen onder de vloer liggen.
Letterlijk en figuurlijk.
Breda moet meer opleveren dan acht kamers
Mijn doel is niet alleen om vier spreekkamers en vier behandelkamers in Breda te openen.
Wanneer dit project alleen acht extra kamers oplevert, hebben we een locatie gebouwd.
Wanneer dit project duidelijke standaarden oplevert, hebben we iets veel waardevollers gebouwd.
Dan weten we voortaan:
Welke wandopbouw bij welk type kamer hoort.
Welke geluidsisolatie nodig is.
Waar water en afvoer standaard moeten worden voorbereid.
Welke vloeren geschikt zijn.
Hoe de kamers worden geventileerd.
Welke techniek we direct toepassen.
Welke innovatie we beter in een volgende fase kunnen toevoegen.
Wie verantwoordelijk is voor iedere beslissing.
En hoe we controleren of het resultaat klopt.
Dat is de kennis die uiteindelijk in een systeem moet terechtkomen.
Niet alleen in mijn hoofd.
Niet alleen in een WhatsAppgesprek met een aannemer.
Niet alleen in een map met tekeningen waarvan over twee jaar niemand meer weet welke versie de juiste was.
Een terugkerende beslissing moet een standaard worden
Een beslissing één keer nemen hoort bij ondernemen.
Dezelfde beslissing bij iedere nieuwe locatie opnieuw nemen, betekent meestal dat je nog geen systeem hebt gebouwd.
Of dat de documentatie ontbreekt.
Of dat de ondernemer stiekem overal zelf bij betrokken wil blijven.
Die laatste schrijf ik ook even voor mezelf op.
Bij Breda is het logisch dat ik intensief meedenk.
We testen hier keuzes die later op andere locaties kunnen terugkomen.
Maar bij de volgende locatie wil ik niet opnieuw vanaf nul beginnen.
Dan moet er een uitgangspunt liggen.
Een spreekkamer krijgt deze basisopbouw.
Een behandelkamer krijgt die voorzieningen.
Water wordt op deze manier voorbereid.
Het geluid wordt op die manier aangepakt.
Het klimaat wordt volgens een vast principe ontworpen.
Alleen wanneer een locatie echt afwijkt, hoeft er opnieuw een fundamentele discussie te worden gevoerd.
Anders heb ik misschien de bouw uitbesteed, maar blijf ik zelf het centrale beslispunt.
Dan ben ik alsnog de bottleneck.
Alleen met een veiligheidshelm op.
Waar het echt om gaat
De zichtbare vraag bij deze locatie is eenvoudig:
Krijgen we de kamers in oktober open?
Maar dat is niet de belangrijkste vraag.
De echte vraag is hoe je een goed idee in de juiste volgorde uitvoert.
Hoe je voldoende vooruitdenkt zonder te blijven wachten.
Hoe je innovatie toepast zonder van iedere locatie een laboratorium te maken.
Hoe je een concept alvast bouwkundig voorbereidt, ook wanneer de commerciële uitwerking nog niet volledig af is.
En vooral hoe je van iedere ingewikkelde keuze een standaard maakt die de volgende keer door iemand anders kan worden uitgevoerd.
De kamers zijn het zichtbare product.
Het systeem erachter is het bedrijf.
Daarom is het geen mislukking dat het innovatieve luchtsysteem waarschijnlijk later komt dan de opening.
Het is fasering.
Eerst zorgen dat professionals de ruimtes kunnen gebruiken.
Daarna de techniek verder ontwikkelen.
Meten.
Verbeteren.
Vastleggen.
En vervolgens toepassen op de volgende locatie.
Mijn ambitie is uiteindelijk niet één mooie locatie in Breda.
Ik wil een organisatie bouwen die op veel meer plaatsen professionele ruimtes kan realiseren en beheren, zonder dat iedere nieuwe vestiging opnieuw volledig van mij afhankelijk is.
Dat lukt alleen wanneer we een probleem één keer goed oplossen.
Het antwoord vastleggen.
De uitvoering overdraagbaar maken.
En daarna verdergaan met het volgende probleem.
Waarschijnlijk die wasbak.
Als eerste een kamer reserveren
De locatie is nog in aanbouw, maar een rondleiding aanvragen kan nu al.
Dat is juist interessant voor professionals die vanaf de opening gebruik willen maken van een spreekkamer of behandelkamer.
Tijdens de rondleiding kun je de ruimtes bekijken, jouw wensen bespreken en aangeven op welke dagen of momenten je waarschijnlijk wilt werken.
Zo kun je als een van de eersten een kamer reserveren zodra de locatie opengaat.
De tarieven zijn:
- € 15 per uur
- € 49 per dagdeel
- € 75 per dag
De opening staat gepland voor in de loop van oktober 2026.
De exacte datum volgt zodra de bouwplanning voldoende zekerheid geeft.
De muren staan inmiddels.
De kamers worden zichtbaar.
Het complete slimme systeem heeft nog wat meer tijd nodig.
Maar soms moet je niet wachten tot ieder onderdeel perfect is.
Soms moet je zorgen dat de basis goed is, de deur openen en vervolgens blijven verbeteren.
Just do it.
Florentijn
Mr. Outsourcing
